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央行升息誰最慘? 北市最貴貸款成數卻偏低、利率偏高

▲專家指出，小宅、老宅這兩類住宅貸款條件差，個人條件將是關鍵。

2024/04/02

央行無預警升息半碼，不過新青安貸款利率將維持地板價，彙整聯徵中心最新資料發現，與央行六波升息前的2022年Q1相比，全國核貸成數微增0.12個百分點，利率增加0.66個百分點，特別的是，房價最高的北市，反而在貸款利率增幅與核貸成數跌幅，均居六都之首。

央行21日宣布調升利率半碼，對於新青安貸款利率，財政部表示，經行政院22日討論決議，基於落實照顧青年政策，協助無自有住宅家庭購屋，降低升息衝擊，除現行由公股銀行自行吸收半碼及政府額外補貼1碼外，就本次升息部分，不論既有貸戶或新貸戶，均由政府同幅補貼半碼至115年7月31日止。

新青安一段式機動利率將繼續維持1.775％的地板價。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，除利率因升息增加外，在核貸成數上，主要都會區也各有消長，但仍呈現正成長，顯見銀行對市場仍有一定信心。

從利率來看，北市2023年Q4貸款利率達2.12%，核貸成數中位數為76.84%，與2022年Q1數據相比，分別上漲0.7個百分點、下滑1.33個百分點。

新北與台中房貸利率各增加0.67個百分點緊追在後，但各區差異不大，值得注意的是，台中、台南的貸款利率都達2.14%，勝過其他四都。

▲六都與全國近期貸款成數與利率變化。（表／住商機構提供)

徐佳馨認為，銀行會針對個別借款人採取不一態度，如為自營商恐怕多少影響貸款狀況，同時中南部標的在銀行貸款時條件就稍弱，多少影響利率與其他條件。

而北市則是老宅、小宅交易比例高，她指出，這兩類物件的貸款條件差，加上北市新案少，較不易出現整批交屋貸款，導致出現貸款成數偏低，利率卻偏高的狀況。

另觀察除了北市之外的五都，核貸成數中位數都已貼近於8成。徐佳馨說，此趨勢與政府推出「新青安」貸款有關，六都除了北市之外，都有不少重劃區，其低總價物件吸引年輕族購屋，也由於首購族手頭現金有限，大多得要貸滿8成才得買房，因此才讓五都核貸成數中位數均達近8成。

「對於購屋人來說，升息半碼看似不多，但長期來說也會成為一大壓力」，大家房屋企研公關主任賴志昶指出，這也使得房貸族更要留預備金，特別是還有多間貸款要還款的買家，建議還是要保守以對，但對於自用買方來說，政府優惠房貸在過去多次升息後均有政策性補貼，已經申請優惠房貸的小資族不用擔心。

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