房市新聞 / Content Report

打炒房已收初步成效 專家:有利自住與長期置產

2022/06/30

近2年來,政府不斷透過各種手段聯合多部會打炒房,繼房地合一2.0、實價登錄2.0後,央行1年內4次出手擴大信用管制、金管會調高不動產放款風險權重、內政部針對預售屋祭出的打房五重拳,乃至於央行3月中宣布直接升息一碼,密集出台且力度不斷加重的調控政策,已成今年房市的最大變數。

專家分析,去年在資金潮與低利率環境的挹注下,加上國內經濟表現優異、出口暢旺,房市交易價量自疫情解封後一路飆漲,放大預售屋的套利空間,也成了投機炒作的溫床,反觀飽受低薪高物價煎熬的一般民眾,還得面對永遠買不起房的挫折感,民怨快速膨脹,成了政府不得不積極打炒房的主因。

專家指出,這波房價上漲主要是由最容易操控價格的預售市場所帶動。根據預售屋實價登錄資料統計,全台預售屋交易在2019年僅3.9萬件,2020年便暴增至7.0萬件,至2021年已達9.4萬件,與2020年相比,年增幅34.9%,與房價息息相關的總銷金額更於2021年突破1.2兆元,年增49.1%,成長近5成。

價格方面,2021年7都平均總價全面突破千萬門檻,台中與新竹的預售屋總價分別達1347萬元與1319萬元,已接近新北1593萬元的水準。在漲幅上,雙北漲幅雖相對和緩,但中南部漲勢驚人,台中與高雄的預售房價漲幅竟分別高達31%與23.7%。換言之,在台中晚一年買預售屋平均要多花300萬元。

由於預售屋銷售模式本身就是極容易利用高槓桿操作的套利工具,內政部祭出的打炒房五重拳,也招招針對預售市場而來,甚至發動中央與地方針對各預售案場進行聯合稽查,以斷絕投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象,而換約轉售則是投機獲利最主要管道。

內政部地政司司長王成機表示:「政府絕對不會對炒房視若無睹」,最近在政府以雷厲風行的手段掃蕩下,近期中央地方聯合稽查的第4波查核成果中,違規建案的比例已較前三次稽查結果明顯下降約2成,顯示打炒房政策已獲得初步成效,未來還將針對囤房行為進行研究與對策規劃。

此外,去年底央行與內政部接連推出打炒房政策後,反映在今年1月6都建物買賣移轉棟數上,也呈現月減13.3%的衰退態勢,另包括建築貸款餘額與購置住宅貸款餘額也都出現成長趨緩,預售屋轉售刊登量則較前年同期明顯成長,顯示市場氛圍已轉趨觀望,預售屋已開始出現拋售潮。

不過,專家認為,政府打炒房力度不斷加重,同時降低建商囤地,使房市維持正常供給,加上炒房管道確實圍堵、房市資訊愈來愈公開透明,雖改變民眾對房價上漲的預期心理,但讓不動產市場在產業面、供給面、需求面、價格面等四大面向都產生正面效益,此時反而有利自住、長期置產族群進場購屋。

永慶房仲集團近期發布的最新民調也顯示,54%消費者不會因為政府打房降低購買意願,主要就是因為受訪的民眾中有超過半數購屋是為了自住,且其中有37%的受訪者認為,預售屋自備款低、資金壓力小,加上屋況全新,不用擔心建材、管線老舊問題,因此仍將預售屋視為實現買房的首要選項。

至於央行升息是否會對購屋意願造成影響?專家認為,此次是台灣10年來的首次升息,升幅雖出乎市場預料,但整體利率水準仍低,對於有購屋需求的民眾而言,每月增加的房貸負擔還在可接受範圍,但若持續升息,在房價高漲、房貸負擔持續增加下,當升幅超過3碼時,就可能會對購屋意願造成衝擊。

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