新竹房價海嘯太兇猛 竹科外溢買盤湧向這幾區

2022/06/06 

新竹地區房價漲勢兇猛，今年首季就大漲11％，被視為大新竹「蛋黃中的蛋黃」的竹北高鐵特區，甚至有預售案開價上看7字頭，就連年薪百萬起跳的竹科工程師也大喊吃不消。當地業者指出，隨著新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區，購屋族往外圍蛋白區移動成為趨勢，包括北側的湖口與新豐、東側的竹東，以及南側的苗栗頭份、竹南等地區，成了這波買盤外溢效應的主要受惠區。

專家分析，美中貿易戰加速全球供應鏈重組，台商、國際大廠、半導體產業紛紛回台灣投資，並進駐各大科學園區購地、設廠，帶進大量就業人口。產能回流適逢「疫情」轉單效應，讓竹科出口表現持續亮眼，在產業前景、人口紅利與薪資水準皆同步成長下，大新竹地區的購屋自住與置產需求也是近年之最，加上核心區極為有限的新增供給，讓大新竹地區的房價漲勢「一發不可收拾」。

永慶房屋表示，基於工作需求和生活機能的考量，購屋時通常還是會優先鎖定精華區，如新竹市的關埔、介壽重劃區，或是新竹縣的縣治一期、二期、三期及高鐵特區，因近年來大量開發已趨近飽和，素地難尋，新增供給量相當有限。在購屋需求有增無減，供給持續縮水下，造成市場供需嚴重失衡，房價自然持續攀升，甚至屢創新高。

從實價登錄數據即可見到新竹市與竹北市讓人超乎想像的房價漲勢。

統計顯示，新竹地區的預售屋成交均價持續突破天花板，2021年新竹市預售屋每坪成交均價32.5萬元，3年漲幅達24.5%，竹北市2021年每坪均價則已攻上4字頭，3年來從每坪26.8萬元飆漲至40.5萬元，漲幅甚至超過5成。若是在竹北買房，晚個2年每坪就必須多付出13.7萬元，換算40坪的住家，總價就多出548萬元，購屋壓力實在不小。

隨著精華區跳躍飛漲的高房價，新竹房市近年買盤外溢效應明顯浮現，購屋族開始轉往外圍的湖口、新豐、竹東，甚至是苗栗頭份、竹南等地區購屋，以通勤時間換取更輕省的房價。以新推案來說，在上述區域總價千萬左右就可買到2~3房的大樓產品，預算多一些還能挑選坪數更大、居住品質更舒適的物件。明顯的價差，對於資金有限的年輕首購族來說，極具吸引力。

值得注意的是，這波買盤外溢效應正促使大新竹外圍區域房價連動起漲，以湖口、新豐、竹東來說，相距新竹科學園區大約30分鐘的車程，房價卻遠低於新竹市及竹北市，但2019年仍在1字頭的預售屋平均成交單價，到了2021年便已衝上2字頭，3年下來也有超過20%的漲幅，帶動購屋總價不斷攀升，主力購屋總價帶已從500~700萬元攀上700~900萬元，直逼千萬元大關。

距離新竹科學園區不遠的竹南與頭份區域，目前新推案房價也相較新竹購屋熱區便宜近50%，加上有「台積電竹南建廠」帶動就業人口流入，以及「五楊高架延伸至頭份」舒緩竹苗生活圈的通勤車潮等二大利多題材挹注，房市能見度大幅提升，兩地近3年漲幅也都有1~2成，成交均價如今也都已見2字頭。

業者分析，大新竹地區剛性購屋需求強勁，奈何整體供給量相當緊繃，導致市場在供不應求的狀況下，房價飆漲十分顯著，造成許多首購族、換屋族的壓力大增，轉向尋找相對低總價、高發展潛力的地區，而精華區新案價格若持續墊高，也將使得外圍蛋白區房價繼續跟漲，整體來說，大新竹地區房價仍將繼續呈現易漲難跌的格局。