房市新聞 / Content Report

錢進台南 台南代銷公會陳雨利手握最新市況變化

2022/11/22

經歷2021年至2022年上半年的大漲行情,六都房市未來將如何變化,備受官方、金融機構與民眾關注.其中補漲趨勢極為明顯的台南房地產能否維持這兩年的熱度,更是各界專注焦點。

對市況極為敏感的台南代銷公會陳雨利理事長,對台南房市近年重大轉變與後世動向有深入觀察,他認為配合城市與產業發展帶來的大量就業人口,房市各種買盤需求強勁,台南房市仍在主升段。加上許多開發商為了避免缺工缺料帶來的成本變動影響,陸續改以先建後售方式推案,即使疫情與政策干擾市況,台南房市仍可望維持價漲量縮的穩健趨勢,小宅需求也將抬頭。

站在銷售第一線,陳雨利對市場變化感受極深,他表示,近年來台南房市的重要變化,首先是產品型態由透天轉向大樓。在2015年時,透天產品佔房市成交量的八成比重,到了2022年第一季,大樓型態產品成交量超過千戶,但同期的透天產品成交僅兩百多戶,可以看出透天與大樓的比重完全反轉過來。另外的變化,就是各界關注的價格。按照官方統計,近三年來,台南房價走勢的漲幅,是六都最高。以實價登錄數字來看,每坪從15萬一路漲到20萬水準,漲幅確實是六都第一。

陳雨利分析,一開始外來建商倚靠自身規模與資金優勢,往往扮演台南各大重劃區的價格破壞者,新推案比本地建商的開價還低。後來受到缺工缺料衝擊,外來建商優勢逐漸消失,加上同時進入台南市場的外來代銷公司為了搶接新案,彼此競價的結果,就是堆高建案價格,成為助漲台南房價的原因之一。

從整個城市發展大趨勢來看,台南房市仍在主升段,即使遇到升息、停滯通膨、疫情、甚至政策打房等干擾,下半年的展望可望保持價升量縮的走勢。特別是營造成本變動,讓更多建商持續轉向先建後售,減少上述因素的衝擊,有利台南房市穩定發展。

至於其他都會區受到房價高漲影響,導致小宅產品抬頭,台南是否也將跟進?他認為小宅的趨勢是單價上揚的一種解決方式。單價上揚帶動總價壓力,這是很現實的問題,如果以每坪單價18萬、買30坪房子,總價為540萬,在購屋預算不變的情況下,許多年輕夫妻家庭會考慮以30萬買18坪房子,維持一樣的總價。何況台灣的家戶平均人口其實在減少,而且年輕人在結婚初期對居家空間坪數需求相對有限,許多人為了減輕負擔而考慮小宅,其實很務實,因此陳雨利也認為台南房市的小宅需求必然崛起,後市同樣值得注意。

針對缺工缺料的問題,陳雨利特別指出,在成本上揚的趨勢下,「推案熱銷」已不是開發商的獲利保證,在建設業者有所警覺之後,不少本地建商的預售推案轉趨保守,以控制成本為主的「先建後售」推案方式逐漸成為台南市場主流。

他分析,市場價格總要回歸基本供需,即使缺工缺料帶動成本上揚,只要消費者能接受,買盤力道仍然可觀。部分買方想要避開通膨,透過買房子保值;也有不少民眾擔心成本持續上揚,怕將來買不到理想的房子….這些因素也促成許多未來買盤提前實現,進入房市提前購買。

整體來看,2022年上半場台南房市即使價格上揚,市場仍湧現穩定買盤承接。對於後市展望,陳雨利看好台南各產業投資帶來龐大的就業市場,等於為房市帶來更多的居住需求,從租屋市場開始,面對數以萬計的就業人口衍生的居住需求,不僅是租賃市場的生力軍,也是整個台南房市的強心劑。

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