錢進台南 台南代銷公會陳雨利手握最新市況變化

2022/11/22

經歷2021年至2022年上半年的大漲行情，六都房市未來將如何變化，備受官方、金融機構與民眾關注．其中補漲趨勢極為明顯的台南房地產能否維持這兩年的熱度，更是各界專注焦點。

對市況極為敏感的台南代銷公會陳雨利理事長，對台南房市近年重大轉變與後世動向有深入觀察，他認為配合城市與產業發展帶來的大量就業人口，房市各種買盤需求強勁，台南房市仍在主升段。加上許多開發商為了避免缺工缺料帶來的成本變動影響，陸續改以先建後售方式推案，即使疫情與政策干擾市況，台南房市仍可望維持價漲量縮的穩健趨勢，小宅需求也將抬頭。

站在銷售第一線，陳雨利對市場變化感受極深，他表示，近年來台南房市的重要變化，首先是產品型態由透天轉向大樓。在2015年時，透天產品佔房市成交量的八成比重，到了2022年第一季，大樓型態產品成交量超過千戶，但同期的透天產品成交僅兩百多戶，可以看出透天與大樓的比重完全反轉過來。另外的變化，就是各界關注的價格。按照官方統計，近三年來，台南房價走勢的漲幅，是六都最高。以實價登錄數字來看，每坪從15萬一路漲到20萬水準，漲幅確實是六都第一。

陳雨利分析，一開始外來建商倚靠自身規模與資金優勢，往往扮演台南各大重劃區的價格破壞者，新推案比本地建商的開價還低。後來受到缺工缺料衝擊，外來建商優勢逐漸消失，加上同時進入台南市場的外來代銷公司為了搶接新案，彼此競價的結果，就是堆高建案價格，成為助漲台南房價的原因之一。

從整個城市發展大趨勢來看，台南房市仍在主升段，即使遇到升息、停滯通膨、疫情、甚至政策打房等干擾，下半年的展望可望保持價升量縮的走勢。特別是營造成本變動，讓更多建商持續轉向先建後售，減少上述因素的衝擊，有利台南房市穩定發展。

至於其他都會區受到房價高漲影響，導致小宅產品抬頭，台南是否也將跟進？他認為小宅的趨勢是單價上揚的一種解決方式。單價上揚帶動總價壓力，這是很現實的問題，如果以每坪單價18萬、買30坪房子，總價為540萬，在購屋預算不變的情況下，許多年輕夫妻家庭會考慮以30萬買18坪房子，維持一樣的總價。何況台灣的家戶平均人口其實在減少，而且年輕人在結婚初期對居家空間坪數需求相對有限，許多人為了減輕負擔而考慮小宅，其實很務實，因此陳雨利也認為台南房市的小宅需求必然崛起，後市同樣值得注意。

針對缺工缺料的問題，陳雨利特別指出，在成本上揚的趨勢下，「推案熱銷」已不是開發商的獲利保證，在建設業者有所警覺之後，不少本地建商的預售推案轉趨保守，以控制成本為主的「先建後售」推案方式逐漸成為台南市場主流。

他分析，市場價格總要回歸基本供需，即使缺工缺料帶動成本上揚，只要消費者能接受，買盤力道仍然可觀。部分買方想要避開通膨，透過買房子保值；也有不少民眾擔心成本持續上揚，怕將來買不到理想的房子….這些因素也促成許多未來買盤提前實現，進入房市提前購買。

整體來看，2022年上半場台南房市即使價格上揚，市場仍湧現穩定買盤承接。對於後市展望，陳雨利看好台南各產業投資帶來龐大的就業市場，等於為房市帶來更多的居住需求，從租屋市場開始，面對數以萬計的就業人口衍生的居住需求，不僅是租賃市場的生力軍，也是整個台南房市的強心劑。