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大型建商另闢新藍海 這兩類產品成2025房市撐盤要角

▲政府打房管住不管商,大型指標建商近年已紛紛調整策略,並將經營重心轉向商用不動產市場。

2024/11/28

央行第七波信用管制「打住不打商」,住宅市場受壓抑,商用不動產則成了建商競逐的新藍海。房市專家觀察,為應對政策壓力並順應需求,多家指標大型建商正積極調整推案策略,包括興富發、華固、遠雄建、長虹、亞昕等,近年都已紛紛投入微型商辦與智慧廠辦市場布局,成為2025年房市的撐盤要角。

專家指出,2024年住宅市場開高走低,由多翻空的關鍵就在於央行繼7月先以減降令緊縮房貸資金後,9月再祭出第七波信用管制,使得住宅買氣自第3季起開始趨緩、第4季顯著降溫,成屋與即將交屋的預售市場首當其衝,房市也從上半年的價量齊揚走勢,下半年起轉為量縮價震盪的盤整格局。

反觀商用不動產市場因受惠於高科技大廠的擴廠需求,加上受到的政策衝擊有限,成交量能持續放大,除了以自用為主的商、廠辦,土地交易也相當熱絡。根據統計,截至今年第3季為止,商、廠辦與土地市場的累計成交金額分別達1531億元與1695億元,兩者均已超越去年全年的交易規模。

商仲業者分析,今年第3季大宗商用不動產交易,主因皆與半導體及AI產業鏈擴廠有關,並以科技業與壽險業為兩大主力買家。包括台積電買下群創廠房、台灣美光購入友達廠等4大案,合計成交金額就超過400億元,台灣人壽則以137.5億元取得桃園航空城產專區土地,顯示自用與置產需求相當旺盛。

值得關注的是,有鑑於住宅市場過熱引來政府出手調控,商用不動產不僅不受政策影響,買氣仍在持續攀升,加上受到台商回台「5年內不得投入不動產」限令的首批資金已在8月解禁,預期每年可替市場注入數百億元的資金活水,不少建商因而加重商用市場的推案與佈局,並視為未來的發展重點。

例如在商用市場布局許久的興富發即對外宣稱,2024年是集團的「微型商辦元年」,並陸續在台中、台北推出多個商用辦公大樓案。展望2025年,興富發光是在台中,規劃中的惠國段商辦案就有高達500億元案量,台北也有超過百億元案量的商辦案將推出,布局涵蓋台北多個核心區域。

除此之外,包括華固、遠雄、長虹與亞昕等上市櫃建商,近年也紛紛將推案重心轉向商辦市場。其中,華固建設2025年預計有大直「華固時代置地」與南港「華固中央置地」2大商辦案陸續完工,合計案量超過200億元,長虹則是將住宅與商辦的推案比重拉高至1:1,積極往商用市場靠攏。

不僅中北部地區,不少建商也看好半導體相關產業重心南移,將帶替南部帶進大量就業機會與居住人口,陸續購入台南、高雄的土地。觀察土地市場交易即可發現,建商為持續補充土地庫存積極出手,成為今年前3季土地市場的主要買方,且除了住宅用地,南二都的大型商用素地交易量也有顯著成長。

專家分析,受到住宅市場緊縮影響,不動產投資資金正快速流向商用不動產,特別是科學園區及核心商業地段。對於建商而言,住宅市場受到政策打壓,交易量大幅萎縮,未來再創價的可能性也不高,商用不動產因固定收益穩定,且具有更大市場成長潛力,成了規避政策風險與市場波動的最佳選項。

事實上,隨著市場需求擴大,商用不動產供不應求的情況已在部分區域加劇,尤其是ESG成為企業永續經營的準則,產業對於企業總部設施需求提升,傳統商用不動產卻難以符合標準,正持續催生出大量舊換新的需求,也讓擁有智慧配備的高端企業總部,成為近2年市場關注與建商推案的新焦點。

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