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【房地合一稅2.0】新舊制稅金實算!打房真有效?專家:口袋深根本沒差

文/詹千雁

房地合一稅2.0即將在7月正式上路,最大的影響就是,若要達到20%的適用稅率,舊制只要持有逾2年即可達到,但新制延長至5年。且以預售屋來說,持有預售屋期間和成屋期間,年份「分開計算」,也就是說,交屋後持有年份將歸零重新計算。如此一來,若預售屋需3年後才能完工交屋,屋主共得持有8年才適用20%稅率,避免投資客短期內買賣炒房。

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊舉例,在房地合一稅2.0上路前,買賣預售屋賺取價差屬於財產交易所得,並列入綜合所得稅課稅,因此適用的是5%~40%綜所稅率。但房地合一稅2.0上路後,預售屋買賣價差收入將落入房地合一稅,最高適用45%所得稅率。 

舉例來說
張君於108年以1,000萬元向建設公司購買1戶預售屋,於110年間該預售屋完工前,以1,100萬元將該預售屋出售予陳君,並支付相關費用30萬元(換約費1.1萬、 代書及仲介費28.9萬),舊制和新制所繳的稅金有何差別?

舊制
出售成交價 - 原始取得成本 - 取得及移轉之一切費用(換約費、代書費、仲介費...等)=出售預售屋所得
1,100萬-1,000萬-30萬= 70萬元。
70萬X12%(綜所稅稅率)=8萬4000元


 

新制
出售成交價 - 原始取得成本 - 取得及移轉之一切費用(換約費、代書費、仲介費...等)=出售預售屋所得
1,100萬-1,000萬-30萬= 70萬元。
70萬 X 45%(持有未達2年) =31.5萬元

 

新舊制光是稅金就差了23.1萬

 

稅金差那麼多,真的能夠有效打房嗎?
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,新政策確實能夠遏止預售高槓桿的操作,清除部分房市泡沫,並且降低投資炒作者把錢放在房地產的意願,讓市場漸漸回歸理性,也讓銀行較能夠控制風險。但相對的,對於口袋夠深的投資者,並不會影響太多,只要資金充足,或是選擇低總價的產品,剩下的只是時間成本問題。

而就產品面來說,徐佳馨認為,條件相對沒那麼優渥的預售屋,接下來恐將面臨賣壓,價格也許會有下修的空間。但對於房價有支撐的捷運宅或具備交通、生活機能的預售屋,價格上並不會有太大的差異。

 

 

 

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