房市新痛點：貸款困境成為首購族與換屋族的挑戰

示意圖/AI生成

2025/08/05

隨著2025年房市的調整，雖然台灣的房地產市場尚未崩盤，但購屋的難度卻日益增加，特別是在「貸不到款」這一問題上，首購與換屋族面臨前所未有的挑戰。根據聯徵中心的資料，今年第一季六都房貸申請件數驟減超過1.6萬件，平均核貸成數也持續下降，台北市的核貸成數一度跌至68.6%，創下六都新低。

許多民眾在申請房貸時遇到的困難，並不僅僅是利率的問題，而是銀行的放款條件變得更加嚴格和保守。光是湊到頭期款已經不夠，還需要面對更多的審核地雷，很多人甚至在簽約後才發現貸款無法通過。

在選購房屋時，雖然房子本身看似合法，但不一定能夠獲得貸款，尤其是對於12坪以下的小宅，銀行普遍不願意接手，因為其被視為投資性質，轉手風險高。以「住辦合一」產品為例，因登記用途不符合銀行規範，貸款申請經常遭拒。

不少購屋者被廣告的「可申請自住稅率」吸引，但實際上，若建物登記用途為商業類型，則根本無法獲批房貸。銀行的認定十分嚴格，需確認房屋用途完全符合貸款條件。

銀行對借款者的職業和信用評分越來越重視，許多銀行會根據借款人的職業及資產狀況來評估放款的風險。例如，工程師等穩定收入的職業可能更容易獲得貸款，而投資客則可能因名下已有房產而遭拒。

銀行在放款時不只看人的資格，尤其地段也成為影響貸款的重要因素。若選擇位於蛋殼區或重劃區的房屋，銀行往往因為鑑價較低而不願全額承作。

老屋的總價雖然較低，但銀行會因為耐震問題及屋況考量而放款年限縮短，這將增加每月還款的負擔，讓購屋者面臨意外的支付壓力。

隨著六都房貸量急速下降，許多首購族與換屋族都必須意識到，貸不到款才是真正的危機。購房者在簽約前必須仔細評估自己的財務狀況，了解自己實際能夠貸到多少，避免因為貸款問題而陷入困境。

總的來說，樂觀的市場預期必須基於現實的貸款條件，在房價快速上升的同時，銀行的放款政策也變得更加謹慎。了解銀行的評價標準，提前檢查名下財務狀況，將有助於貸款的核準，為購屋之路鋪平道路。