台南市住宅價格指數呈現回穩 房市動態分析

示意圖/PEXELS素材圖庫。

2025/05/16

根據台南市政府最新公布的「住宅價格指數」報告，自2024年下半年至今年1月，全市住宅價格指數的年變動率已保持在6.6%至10.8%之間，顯示出每月房價較前一年同期均有微幅上漲趨勢。然而，整體房價走勢卻呈現出「放緩、回穩」的現象。房地產在地專家進一步觀察到，今年第一季的房市氛圍，特別表現為「量縮價穩」。

報告指出，今年1月的住宅價格月指數為149.53，與113年1月比較，年變動率為6.62%。值得注意的是，自去年7月至12月，南市的每月住宅價格指數皆呈現微幅成長。此時，南市政府指出，因為央行實施的第七波信用管制對房市的影響仍在持續發酵，市場也逐漸回歸剛需，使整體價格趨勢穩定而放緩。

房地產在地專家分析，進一步從市場觀察，今年第一季的確呈現「價穩量縮」的狀態。當前看屋和購屋的人數減少，這與國內外經濟與金融情勢，以及台南房價在幾波漲幅下已達高點等因素都有密切關聯。在價格方面，相對穩定，建商對於預售屋的成交價則展現更多的彈性，往往會附贈裝潢和家電等優惠，使房價未出現明顯改變。中古屋的部分，則發現有5%至8%的讓利空間。

在這波房市的緊縮中，幾個特別現象逐漸浮現。首先，根據專家的分析，台南市區最具吸引力的物件類型為屋齡5至15年單價在30萬至45萬之間，或是屋齡25至35年，單價尚在兩字頭的物件。此価格範圍被認為是最合理的，獲得買方的廣泛接受。

此外，以往較受自住客忽視的大3房及4房產品，因為經歷相對平穩的價格漲幅，最近卻逐漸受到青睞。過去七至十年前推出的中大坪數大樓產品，因早期的投資型買家青睞中小坪數的產品，接受度略低。而現今市場上大多由自住客組成，他們更看重居住的舒適性與空間，許多小坪數物件的總價近年提升，因此大3房、4房的產品以中價位（例如單價三字頭、總價約2000萬）及屋齡滿足一定標準，進而提升其市場需求，成為主要成交主流。

最後，專家也指出，當前市場上的置產客近乎消失，自住客的購屋熱區主要集中在多元的物件供應及便利的生活機能區域，最近的交易熱區包括安平區和南區等。

總體而言，台南市住宅市場儘管面臨一定的挑戰，房價趨勢呈現回穩跡象，而自住市場也因需求變化而朝向大坪數物件產品傾斜，未來的市場動向仍需持續關注。