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青埔房價開國際盤 高鐵特區階梯式購屋心法大公開

2022/06/28

桃園自升格為直轄市後,成了政府投入最多資源打造的國際城市,近年因建設與開發到位帶進大量移入人口,加上去年疫後房市掀起的龐大剛需與長期置產買盤,房價更是一路攀升。根據統計,桃園預售市場自2020年出現成交價站上每坪40萬元的歷史新高後,如今已向6字頭價位挺進。

根據實價登錄顯示,2021年桃園市最高成交單價4字頭以上的預售案就有多達近40個,其中有5個建案衝破5字頭,最高價個案甚至以每坪58.7萬元、直逼6字頭的驚人價位,創下桃園預售屋交易紀錄,且值得注意的是,這5個成交單價站上5字頭的預售案,全部集中在桃園高鐵特區內。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,進一步觀察桃園高單價的預售案,主要分布在過去房價指標的中正藝文特區、近年快速發展的中路、小檜溪,經國3大重劃區,以及龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等六大精華區,房價天花板不僅較往年顯著提高,青埔特區更是屢屢開出「國際盤」。

事實上,青埔特區去年底的實價揭露就已出現不少單價58萬元的交易,今年位於高鐵站前的某預售案,甚至有4筆交易成交單價衝上每坪60~61萬元。雖然該4筆交易包含毛坯交屋後的裝潢費,屬特殊案例,但扣除裝潢等費用後的單價仍妥妥站穩5字頭,至於特區內其他預售案,4字頭單價也早已是常態。

當地房產業者指出,隨著青埔房價正式站穩每坪40萬元大關,近年已在當地掀起一波房價外溢效應,帶動特區周邊房市買氣。整體以4字頭的青埔特區為核心圈、開車30分鐘內可到特區為距離向外輻散,形成第一圈3字頭、第二圈2字頭共3個同心圓,且這些周邊區域近期的買氣都相當熱絡。

以蘆竹區的大竹重劃區為例,交通便捷與房價親民是最大亮點,加上地理位置介於南崁、青埔與中正藝文特區的中心點,開車皆僅需約10分鐘即可抵達,雖然過去被視為桃園房市的蛋白區,但隨著青埔特區房價起飛,身處特區外圍第一圈的大竹重劃區也跟著受惠,目前大樓預售案開價已直逼每坪35萬元。

發展條件與大竹重劃區類似的過嶺重劃區,則有「青埔後花園」與「小青埔」之稱,雖然相較於位處北桃園的大竹重劃區,過嶺重劃區因介於中壢、楊梅、觀音與新屋等區交界,屬於南桃園生活圈的範圍,但開發面積廣達400多公頃,且地理區位與交通極具優勢,目前建案開價大多都已站上3字頭。

值得注意的是,隨著青埔房價外溢效應持續擴大,愈外圍、愈低價的區域,房價補漲趨勢更明顯。根據房地產市調機構住展雜誌的統計,去年桃園新建案價格漲幅最大的行政區,既非傳統的蛋黃區或蛋白區,而是更外圍的新屋區,近一年房價從每坪18.6萬元漲到24.3萬元,年漲幅高達30.9%。

業者分析,新屋區2020年的土地價格僅約每坪不到20萬元,吸引建商湧入購地大量推案,但去年本土疫情爆發後,受到地價上揚與缺工等因素影響,當地新案的供給量大幅下滑,當市場供給不足,需求又明顯增加的時候,整體區域房價自然就會受到少數推出的新案拉抬,正式進入到2字頭房價的新階段。

業者分析,重大建設是帶動區域房價的關鍵,而桃園最重要建設都集中在青埔特區,具備上述條件的區域因距離特區不遠,房價卻相對低廉許多,加上原本區域就自成一個完整生活圈,不失為共享青埔特區與航空城計劃發展紅利相對低門檻的選項,且因為房價基期低,未來的增值潛力也更具想像空間。

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