利率牽一髮動全身 專家：升息並非調控房價萬靈丹

2022/05/11

央行3月中直接宣布升息一碼(0.25%)震撼市場，被不少人視為央行配合政府打房下重手，但看在專家眼中，升息絕非調控房價的萬靈丹。專家指出，利率工具牽一髮動全身，央行此次升息最主要的目的在於回收浮濫的市場資金，同時抑制蠢蠢欲動的通膨危機，若持續升息，恐波及仍有房貸在身的一般民眾。

面對居高不下的房價，不少人歸因於是利率太低，讓炒房客能高度利用資金槓桿所造成，但若認為升息就能對抗高房價，則幾乎所有專家學者們都表示無法認同。畢竟造成房價上漲的影響因素眾多，浮濫的游資流向避險性高的房地產雖是近年房價飆漲主因，但央行升息主要仍是對於抑制通膨的考量。

吉家網董事長李同榮指出，利率工具牽一髮動全身，央行升息考量的是與全球金融市場的互動，以及對於台灣總體經濟的影響。央行選在此時跟進美國聯準會升息一碼，一方面是為了維持金融市場的競爭力，一方面也顧及國內成長強勁的出口產業，就連央行總裁楊金龍都言明，拿利率工具打房是「大而不當」。

此外，李同榮表示，從歷史經驗來看，利率與房價的關連性也並非完全相關。例如在民國67年丶75年的房市主升段中，央行都採取了升息政策，且幅度高達3%以上，但房價卻仍持續上漲3年，顯見升息初期對於房市影響有限，以現階段而言，除非升息三～四碼以上，對房市的漲勢才會產生間接影響。

相較之下，央行的選擇性信用限制對房市影響較大，但也只能做到風險控管。因為政策限貸限縮的只會是小咖建商與投資客，以及自住與換屋者，甚至可能造成業者「大者恆大」壟斷市場，政府若只把房價下跌當成打房指標，房市將只有硬著陸一途，不但與經濟基本面背道而馳，扭曲市場的後果也相當嚴重。

李同榮指出，當今房價超漲的核心因素在於土地炒作與預售紅單炒作，若想抑制房價持續飆漲，應該反問政府，在沒有抑制土地炒作的配套政策下，是否應該暫停國有與市有土地的標售。與此同時，中央也應該嚴格要求地方，必須落實持續嚴查預售紅單炒作的行為，才能從根本抑制房價亂漲一通。

信義房屋仲介事業處總經理信泓浚則表示，由於此次央行升息市場已有預期及準備心理，相信對於業界及買方影響不大，如果會影響到房市，比較大的因素不會是升息，反而是影響大環境的地緣政治，以及整體股市大盤交易的穩定，因此對於今年整體房市仍保持樂觀看待。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，央行升息初期通常影響不大，但要觀察未來是否「升升不息」。尤其現在購屋人愈貸愈多、愈貸愈久，有將近1/4的購屋人貸款金額超過千萬元，一旦連續性升息，民眾就會感覺到每月房貸明顯增加，同時也會影響新買方的購屋意願與預算。

至於房貸族最關心的房貸利率，經央行升息一碼調整後，每月將略微增加。以貸款1000萬元、20年期、原本利率1.5%、本息攤還的方式來估算，升息一碼後的貸款負擔，每月應還本利從4萬8255元增加到4萬9413元，相當於每月多出1158元、一年增加1萬3896元，眼下負擔增加並不算太大。