房市變數多！下半年要突圍 先搞懂「這族群」購屋思維

▲觀察過去數據，房價因具有「僵固性」與「保值性」，在股市風險過大時，房市才能成為資金避風港。(圖/有感鉅光燈提供)

2024/09/24

今年市場變化多端，下半年房市走向備受關注！除了8月全球股災、台商資金回流，9月還有銀行限貸、央行祭出第7波打炒房，以及美國Fed降息帶來的影響等，眾多變數讓民眾倍感焦慮。房市影音節目《有感鉅光燈》第3集找來鉅陞國際開發業務部經理沈容儀，一一破解下半年變數，讓購屋族能突破重圍搶先找到「房市黑馬」。

參考歷史經驗 房市成資金避風港

今年上半年房市景氣熱絡，受惠於股市衝上兩萬點的資金潮，但也讓民眾擔心股災是否會拖累房市。沈容儀指出，股房市確實會連動，但從歷史經驗來看，2008年爆發金融海嘯，股市跌破4千點，但房價僅跌5-6%；對股價造成衝擊的COVID-19疫情，台灣房價則無下跌，由此可見，即使金融市場劇烈波動，房價仍具有「僵固性」與「保值性」，因此在股市風險過大時，房市才能成為資金避風港。

科技買盤躍購屋主流　成本支撐房價難跌

關於8月台商資金解禁議題，因有約1380多億元新台幣可分3年逐年提取而引起關注，沈容儀分析，必然有部分資金流向不動產市場，但受到《平均地權條例》私法人購置住宅限制，進入商用不動產的比例應該比較高。

而在住宅市場方面，沈容儀認為，更值得注意的應該是「台積電的設廠效應」，在第一線接觸客戶時，就常常碰到，從竹科調動到中科或南科上班的科技人在地置產的案例，不只科技業高階主管會買，也有基層員工會一起合買。

▲科技業與高資產族群的買房，看重區域發展和保值性，與鉅陞的購地策略不謀而合。(圖/有感鉅光燈提供)

沈容儀表示，按照鉅陞銷售經驗來看，過去這一年間，科技業已經成為預售屋市場主力，有約3成是來自科技業背景買方。另外，新青安貸款政策的推動，與AI浪潮引領的台股資金潮，也確實帶動許多猶豫的買方進場購屋。

除了買方需求，供給面成本上漲趨勢也沒改變，因為營建業工料雙漲問題一直沒有解決，目前缺工問題非常大，加上後續開徵碳稅，建築業在成本堆疊之下，房價自然難跌。

高端置產跟著台積電　搶進市心宜居宅

針對還在猶豫不決的購屋族，沈容儀建議，可以學習買盤主力科技業與高資產族群的買房置產思維「跟著台積電」，像台中與嘉義都是不錯選擇，尤其台中，因吸引許多大型建商進軍台中購地與推案，等於對台中房市未來發展投下樂觀的一票。

而這類族群購置房地產多會規劃長期持有，所以相當重視「區域發展性」與「保值性」，與鉅陞的購地策略不謀而合，沈容儀表示，鉅陞買地鎖定市中心、蛋黃區，確保生活機能良好，包含公園、商圈、學校、捷運交通等機能完整，致使社區保值、甚至增值，也因此吸引了許多自住客與部分長期置產客。

▲鉅陞重視每個購屋環節的差異化，致力做到「不用豪宅價格，就能享受豪宅規格」。圖為南青山嵐青館交誼空間。(圖/有感鉅光燈提供)

沈容儀進一步指出，購屋不能忽視的還有「差異化」，鉅陞非常重視買房每個階段的差異化服務，例如在市中心的基地規劃適宜的坪數與空間配置，創造負擔得起的總價，才能達到「不用豪宅價格，就能享受豪宅規格」的成果。

央行第二戶現貸令 「夫妻聯名」需留意

在《有感鉅光燈》節目最後，對於《銀行法》72之2的放貸規定，導致銀行自主限貸問題，沈容儀則建議準購屋族、準房貸族們，平時就要在金融機構建立良好互動，以提高自身貸款條件之外，還要注意央行第7波選擇性信用管制，9月20日起，針對全台實施自然人第二戶限貸5成的規定，需留意若使用「夫妻聯名」等於兩人第一戶的優惠額度同時被使用掉，要買第二戶就會受到貸款成數限制。

至於現階段換屋族申貸時的解套方式，沈容儀表示，若是自住換屋可向銀行詢問能否簽立切結，保證舊房子會在1年內賣出，盡可能避免購屋貸款遭受相關限制。此外，還須持續關注央行動向與市場變化，才能在下半年房市中突破重圍。